【會後稿】房地產持有稅何去何從-從房屋稅爭議談起

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2016/10/11

公聽會結論:

     各縣市於明年重新核定房屋稅時,應朝向以新訂的評定價格做為新建房屋之房屋稅,並讓舊屋以屋齡折舊方式調整重新評定,始能避免因時間切點所產生的不公平現象。
     財政部檢討房屋稅的制度,包括:自用住宅定義的合理調整,並強化查核出租房屋;降低自用住宅及提高非自用住宅稅率;考量是否將產業房屋另行定義;每三年重新評定期程,應考量適度縮短,改為一~二年調整。
     財政部與內政部應研究是否將房屋稅及地價稅整合課徵財產稅,並以實價登錄價格為基礎。
     現行財政收支劃分法,房屋稅屬地方稅,是地方政府庫收主要來源,房屋稅稅基合理評價能提供地方政府稅收穩健財源,現行中央統籌分配款納入地方政府財政努力程度,其中房屋稅稅收努力程度亦為考評項目之一,在各縣市達成財政部頒布之財政健全方案合理造價40%至50%前,該項考評應予繼續維持,鼓勵已努力達標之縣市。
     財政部應於三個月內研議,關於以BOT或設定地上權開發房屋,其實際居住者相較於一般住宅所有權人,在經濟上顯然處於相對弱勢,應准予其按自用住宅稅率課徵房屋稅。
     建商未售完之餘屋,其主要目的是銷售,待售期間不應被視為屯屋,其房屋稅稅率亦建議給予特別之考量。

  實價登錄之後,繼房地合一所得稅在去年通過以後,房產交易所得稅制逐漸擺脫過去被詬病鼓勵炒房地的惡名。在持有稅方面,地價稅也因今年一月一日各縣市公告地價紛紛調升30%左右,而更趨合理。

房屋稅的爭議與討論已有相當時日,從最早台北市調漲104年7月以後的新屋標準單價開始,然後台南市決定跟進調漲外並追溯15年的舊屋,再來前行政院長陳冲投書現今房屋稅的調漲「違法違憲」,引發正反爭議。

  而財政部雖也在十月四日邀集各縣市政府召開會議,並獲致維持每三年評定標準單價;各類房屋耐用年數與折舊參考標準一致化;未來住家房屋免徵房屋稅門檻(目前為十萬)由各縣市於重新評定房屋標準單價時倂同檢討該免徵標準;等三項技術性共識。但這三項共識似未能解決目前台北市和台南市的爭議,也未能勾勒出長遠國家對房屋稅的合理戰略目標。

  房屋稅的調整檢討應先掌握三大目標:1、健全地方公共建設及財政自主;2、房屋稅分擔的公平合理;3、健全房市制度,避免囤房炒作。以這些原則來觀察目前在各縣市的房屋稅改革方向。

  台北市未來房屋稅的調整,將只針對近十五年舊有豪宅(八千萬元以上)提高房屋稅,同時全面調降新、舊豪宅的路段率為較低的固定率。簡言之,即降低新豪宅的房屋稅,台北市104年的新房屋稅的影響只有非常少數不到百分之二的豪宅及新屋,這個改革方向將造成整體房屋稅收相較過往可能更低;減少了豪宅與一般住宅房屋稅的差距,再加上不考慮屋齡折舊的房屋稅調整,造成「一刀切」新舊房屋稅的不公平。

  雖然,台北市的房屋稅造成萬豪酒店現象,但實際上,以台南市政府的作法,決定將近十五年舊屋按屋齡折舊方式也同時調整房屋標準單價作法,可以讓房屋稅的課徵更為公平合理。

  房屋稅的提高也造成社會呼籲不能溯及既往的論調,但司法院第717號解釋認為「倘新法規所規範之法律關係,誇越新、舊法規施行時期,而構成要件事實於新法規生效施行後始完全實現者,除法規別有規定外,應適用新法規。此種情形,係將新法規適用於舊法規施行時期內已發生,且於新法規施行後繼續存在之事實或法律關係,並非新法規之溯及適用,故縱有減損規範對象既存之有利法律地位或可得預期之利益,無涉禁止法律溯及既往原則。」現行房屋稅條例第11條明訂,房屋標準價格每3年重行評定一次。財政部也在103年11月5日台財稅字第10304636460號函釋,授權各地方政府評定房屋構造標準單價時,得視地方實際情形自行決定適用原則。即各縣市政府調整房屋稅計算基準「房屋構造標準單價」時,可按原先「歷史成本原則」,也可選擇對舊房屋重新評價的「重置成本原則」,無論新舊房屋均適用調整後評定價格。

  因此只有重新評定價格,而沒有溯及既往的問題。

  目前依據財政部103年6月29日的解釋,三戶以內視為自住,但並無坪數限制,且目前有許多出租屋主並未申報出租所得,也適用房屋稅自住稅率,與會者亦認為應該有更嚴謹的自住定義,並提高不誠實申報的罰則。

  現行財政收支劃分法,房屋稅屬地方稅,是地方政府庫收主要來源,房屋稅稅基合理評價能提供地方政府稅收穩健財源,現行中央統籌分配款納入地方政府財政努力程度,其中房屋稅稅收努力程度亦為考評項目之一,在各縣市達成財政部頒布之財政健全方案合理造價40%至50%前,與會者建議該項考評應予維持,除促使地方政府合理課徵房屋稅外,鼓勵已努力達成財政努力之縣市,以維公平。

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