租屋市場應不應該適用消保法-兼談租屋專法之必要性

近來引發社會熱議的張姓惡房東事件越演越烈，戳破了看似平靜的租屋市場內部早已根深蒂固的險惡瘡疤。從事件中的知法玩法二房東、看屋欺瞞、租約造假、巧立名目收費、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等各種令人咋舌的情節。但在還沒立租屋專法之前，真的無法可管嗎?

一、是否適用消保法:

 地政士林旺根表示台北市國稅局曾針對一年之間進行多戶買賣的個人作出必須進行營業登記的解釋，因為「許多民眾以營利為目的，經常買賣房屋來賺取價差，與所得稅法所稱「非經常買進、賣出之營利活動」有別，且此種買賣行為是否屬營業稅法第6條所稱之「以營利為目的」」。法務部在83年有一解釋函表示:所謂「為業」者，似係指以反覆同種類之行為為目的，獲取報酬並藉以維生之義。而刑法判例中亦不乏針對業務做成「係指以反覆同種類之行為為目的之社會活動而言。」

而針對多戶出租者，不管是房東或二房東，明顯是以出租為業，卻仍不被視為營業行為，也因此房東和房客的法律關係，僅限民法的雙方契約，而無法適用消費者保護法。(消保法第二條第三款，消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。)

雖然目前行政院消保處亦有訂定房屋租賃定型化契約，但仍只適用於企業經營者與其房客之間的關係，且目前消保會的定型化契約是民國91年制定，不僅已經多處不適用，更缺乏約束雙方的應記載與不得記載事項的訂定。

雖民法債編第五節有租賃專節，其中亦有423、429及430條等規定房東的修繕義務條文，但如果通知後房東不履行，仍需由房客寄出存證信函或請求調解處理，根本沒有積極有效的協商機制。

呂秉怡表示近幾年崔媽媽基金會接受陳情案件的內容，就有定金、欠租、租金增減、押租金充抵、押租金返還、終止租約、修繕問題、房東擅入、房客不當使用、房客留置物、轉租或分租、費用欠繳及負擔、回復原狀、續約、損害賠償、強制執行、戶籍登記、買賣不破租賃、稅負、人際互動及不定期租約等諸多狀況。

 根據崔媽媽基金會的統計，去年共有2332件租賃陳述案件，除「其他」類因陳述內容難以歸類的516件外，單一狀況高居第一位的是「終止租約」，有467件，其次分別為「修繕問題」、「押租金返還」等；而若對照2013年一整年的1860件陳情，足足增加25.37％，顯見去年的租屋糾紛仍屢見不鮮。

 租賃關係納入消保法規範實在刻不容緩。

二、租賃專法的重要性:

 李同榮也談到，社會上的惡房東只是冰山一角，政府必須重視幾個更嚴肅的問題，包括：

 網路租賃廣告不實卻無法可管：對於合法房仲業者廣告不實，政府明訂重罰六到三十萬元，但對非法業者或自租房東卻無明訂罰則，讓他們在網路上不斷刊登不實廣告，難怪Ｃ２Ｃ(房東對房客，或賣屋者對買屋者)的網站可以招來那麼多的顧客，成為糾紛詐騙的溫床。

 在高房價時代，不少在都會區討生活的外地人，都有租屋需求，而他們是較弱勢的一群，加上，政府目前也在推動買屋不如租屋，若不重視租賃市場較不利於租房的情勢，弱勢者將苦不堪言，租賃糾紛會層出不窮，社會犯罪死角也無從挖掘。他呼籲政府，先從租賃實價登錄修法開始，再認真研擬完備的租賃專法。(本段李同榮董事長的意見援引理財周刊顏瓊真報導)

 

台灣以專業租屋服務和健全租屋法制來導正租屋市場已迫在眉睫，否則眾多房東與房客的權益依然危殆。陳節如委員呼籲應該盡速研議制定住宅租賃專法，並優先將多戶出租人視為營業行為納入消保法管理，並將租賃行為納入登錄規範。

 

今日公聽會資料

受害房客:

1、陳瑩峰(張淑晶房客，1.租屋處與實際承租處不同；2.不合理及讓房客權益受損的合約)

2、鍾博淳(另一惡房東房客，1.承租處為違法改建；2.排水、馬桶修繕多次也未見改善；3.頂樓又違法加蓋；4.諸多房間變成日租套房)

邀請專家學者:

呂秉怡（崔媽媽基金會執行長）、彭揚凱(OURS秘書長)、江穎慧(政大地政系助理教授)、林旺根（地政士公會全國聯合會榮譽理事長、德霖技術學院不動產經營系副教授）、花敬群（德明財經科技大學財務金融系副教授）、李同榮(中華民國仲介公會全國聯合會榮譽理事長、吉家網不動產董事長)、吳從周(台灣大學法律系教授(預))、徐銘達(永勝資產管理公司執行長)、馮麗芳主任(崔媽媽基金會居扶部)

邀請政府機關:行政院消保會、司法院、內政部地政司、營建署、法務部、財政部賦稅署(台北市國稅局、稅捐稽徵處)、經濟部

 

探討主題:

1. 沒有立住宅租賃專法前，政府可以採取哪些有效的管理措施?(例:租賃糾紛調處機制之建立)

2. 出租多戶以上房東，可否視為重複同種類行為，視為營業行為並符合消保法規範?

3. 如何扶植租屋產業的發展並進行管理?

4. 我國住宅租賃專法的立法方向，應包括哪些面向?

 

附件資料:

具有營利目的型態之營業人銷售房地之經濟活動，係屬營業稅法規範之銷售行為，應依法辦理營業登記並報繳營業稅

2014/4/3財政部新聞稿http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=75678&ctNode=407

財政部臺北國稅局表示，基於營利之目的而從事經常性房屋銷售之營業行為，應依法辦理營業登記，並依規定申報銷售額課徵營業稅。
該局指出，所得稅法第9條規定，財產交易所得係指納稅義務人非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益，依同法第14條規定，應併入綜合所得課稅。但近年來，許多民眾以營利為目的，經常買賣房屋來賺取價差，與所得稅法所稱「非經常買進、賣出之營利活動」有別，且此種買賣行為是否屬營業稅法第6條所稱之「以營利為目的」，而應按同法第1條規定課徵營業稅，其判斷認定原則，依財政部於95年12月29日發布台財稅字第09504564000號令規定，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，應依法課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。
該局舉例說明，納稅義務人甲君未辦理營業登記，於100年共銷售4戶房地及3筆停車位，主張出售房屋有2筆係符合自用住宅規定，出售年度銷售房屋未達6戶，不得以出售年度以外（前5年）之售屋事實作為評價其行為具營利性質。該案迭經高等行政法院判決，以甲君出售前5年之歷年申報綜合所得稅財產交易所得資料，扣除上揭2筆自用住宅用地後，共出售10筆，足以彰顯其並非僅於100年度為一時性之出賣行為，顯見甲君符合「其他經查核足以構成以營利為目的之營業人」要件，自不能與一般個人偶發性銷售房地、非繼續性之經濟活動等同視之，是其主張並非營業稅法規範之營業人，尚難採據，駁回甲君之訴。
該局呼籲，納稅義務人若對其是否為營業人，應否向主管稽徵機關辦理營業登記、開立統一發票並申報銷售額等存有疑義，可向主管稽徵機關或相關專業人員查詢，以免遭核定補稅並處罰。

得否以申請土地登記件數之多寡作為認定其是否為土地法第三十七條之一規定「為業」之標準

法務部83年3月19日（83）法律決字第05573號

全文內容：按土地法第三十七條之一規定：「土地登記之聲請，得出具委託書，委託代理人為之」。(第一項)「土地登記專業代理人，應經土地登記專業代理人考試或檢覆及格」。(第二項、但書略)「非土地登記專業代理人擅自以代理聲請土地登記為業者，其代理聲請土地登記之件，登記機關應不予受理。」(第三項)(第四項略)。查上揭第二項、第三項係於七十八年十二月二十九日修正公布施行時所增訂，其立法理由為「土地登記，涉及人民財產權益，非有專業知識，難以勝任，爰增訂第二項；又為利土地登記專業代理之管理，避免不具專業資格者代理申請土地登記，影響民眾權益，增訂第三項明定非土地登記專業代理人擅自以代理申請土地登記為業者，其代理申請土地登記時，登記機關得拒絕之。」(立法院公報第七十八卷第九十九期院會紀錄土地法第三十七條之一說明參照)。本件依來文所述，貴部(內政部)為執行上開法條規定，擬對於未具土地登記專業代理人資格者，其代理申請土地登記案件在同一地政事務所一年內未達六件者，准登記機關予以受理乙節，查土地法第三十七條之一增訂上開規定，目的是否僅在「限制非土地登記專業代理人擅自以代理申請土地登記為業」，而非一律禁止「非土地登記專業代理人」為代理人？又所謂「為業」者，似係指以反覆同種類之行為為目的，獲取報酬並藉以維生之義，尚難僅以固定之件數作為認定標準。故本件擬以申請土地登記件數之多寡作為認定其是否「為業」之標準，並據以為受理之准駁，似值商榷。本件仍請貴部本於職權參酌上揭立法意旨自行審酌之。

最高法院刑事判例