嚴禁假合宜住宅之名行圖利建商之實

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2011/07/07

機場捷運A7站及板橋浮洲合宜住宅的興建在行政院的大力推動下,已經開始進行招商投資的招標作業。不過仔細閱讀招標作業須知和觀察推動過程,卻發現合宜住宅的標案不但沒有解決大家對平抑高房價成效的質疑,在土地取得和都市計劃過程中,卻製造了更嚴重的為建商圈地、為不得出售500坪以上國有地政策解套的問題新的問題。

一、合宜住宅政策本質上是出售國有土地政策,並非協助民眾的住宅政策。

政府已公開宣示不得出售500坪以上國有土地。從招標文件的規範而論,浮洲第一區合宜住宅政策是以每坪底價34萬元(總底價約45.5億元),標售13,378.5坪國有土地,是假借公義之名行賣地之實的政策。(新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫-第一區土地標售案)

二、合宜住宅是滿足政府政治需求與開發商獲利需求的政策。

政府對執行住宅政策的期待,是希望政府無須擔負過多職責,主要工作交由開發商執行。也因此,一方面必須提供開發商較大的投資誘因,也要為開發商設計無風險的銷售過程,以及滿足高額報酬率的訂價標準。 合宜住宅承購資格極度寬鬆,且預售六個月若未完銷,任何人均得購買。每坪19.5萬元更是史上最貴國宅,車位價格無規範也是一項漏洞。另外,僅規範5%出租,租期10年的點綴式包裝,更顯示這項政策的虛偽與無擔當。 三、浮洲合宜住宅開發將嚴重衝擊當地超過一萬戶老舊住宅更新的機會。

板橋浮洲地區長期被限建,地區住宅老舊程度嚴重,居民苦等更新機會。 總數四千多戶的出售式合宜住宅,將導致浮洲當地住宅供給嚴重過剩,讓嚴重不便的區內交通更加惡化,這一切都將使得區內都市更新的利基蕩然無存。(提供5%戶數供當地居民優先承購,亦是虛偽的包裝。) 合宜住宅應該以做為當地居民都市更新中繼住宅優先使用,或交換當地老舊住宅,進行整體更新。其餘部分,則提供當地與板橋地區青年家戶與弱勢家戶優先承租使用。出售方式只會害了當地的發展機會。

政策解析:

一、土地開發問題:

1、機場捷運A7站:

整個機場捷運A7站區開發面積共236.63公頃,規劃作為合宜住宅的面積,其實僅為10.10公頃,僅佔計畫總面積的4.27%。計畫區內最大宗土地為「第二種產業專用區」,面積高達56.78公頃,比率為24%,為合宜住宅的5.62倍,其所處位置,相當方正適中,為核心精華地段。此外,計畫區內尚包含24.93公頃的「中心商業區」,比率為10.54%,這是合宜住宅的2.47倍。行政院大肆宣傳A7站區的開發是為了興建合宜住宅,其實不完全符合事實。

在經建會一聲令下,內政部營建署及地政司皆展現快速行政效率,營建署所要處理者,乃是都市計畫部份,地政司則是辦理區段徵收。內政部都市計畫委員會在今年二月通過由營建署城鄉發展分署所擬定的計畫書、圖,而地政司也引用土地徵收條例第四條規定,先行辦理區段徵收。雖然地政單位快馬加鞭,但區段徵收作業相當繁瑣,至今尚未完成,地政司依法在六月底在龜山鄉公所召開協議價購及區段徵收說明會。但是,營建署竟然在說明會四天前就已預標售私有土地,政府憑什麼僅以一紙”行政命令”可以”預標售”私人合法所擁有的土地?將私地徵收過來供財團進行開發。

在看完林口的計畫內容後,可以合理懷疑這個計畫的目的不是為了「合宜住宅」,而是假借回應社會需求興建「合宜住宅」,實則掩護林口山坡地解編以設置後面的「產業專用區」的事實。可議的是,行政院甚至發明了一種「預標售」的開發模式,在土地還沒徵收完成之前就先讓財團進場,把徵收、溝通的公權力交給財團,「圈地」的戲碼再度上演。

2、板橋浮洲:

板橋浮洲合宜住宅面對不一樣的問題,板橋浮洲原本就有現住約5萬人口,由於此處是大漢溪流域沖積出來的沙洲,地質與水患背景下高達數十年"禁限建"使得社區房舍老舊不堪。都市計畫雖於民國91年發布,卻因區段徵收財務未能平衡,遲遲無法開闢相關的公共設施,都市品質與景觀仍停留在三十多年前的水準。99年4月中央強力介入取得退輔會所屬榮工公司近20公頃土地,半年內提出主要計畫逕為變更案,且主要計畫於99年12月14日的審查會上,面對都審委員們多項對平抑房價效果與整體浮洲環境品質影響的質疑聲中,在球員兼裁判的審查會上,主席以"本案為政策指導,會再想辦法降低對當地傷害"作為回應完成”原則性通過再修改”的審查程序。100年5月19日,在此議題尚有諸多爭議點下,通過新北市細部計畫都審大會,取得合法土地開發的權利。再加上6月19日居民自力辦理的公聽會上,各級政府完全無法回應專家及居民對本案質疑的狀況下,營建署又迅速在6月27日上網公告本標案預定於9月16日開資格標,且要求得標廠商於100年底建築執照尚未全部取得前,為長官們舉辦合宜住宅開工動土典禮。浮洲合宜住宅主要以榮工公司土地為開發主體,但由於浮洲地區長期限建,且連外交通問題也未解決。在各次審查會上,專家委員們累計超過20點諸如交通、淹水潛勢、都更孤島…等待改善修正事項,也可以因為"政策考量"而全盤不予理會,也不公開對居民交代。

四千三百戶的「浮洲合宜住宅」顯然不能平抑板橋地區已過熱的房價,反將吸納浮洲周邊購換屋需求,使浮洲舊社區一萬多戶原有居民更沒有機會透過都市更新以啟動社區的改造與發展。更別提短期內增加上萬人口進駐所造成生活品質的惡化。

當「改善庶民生活行動方案」成為政府協助財團圈地的手段時,廣大的庶民們還能相信誰?

二、建築物無障礙及通用設計問題:

陳節如委員表示,建築物本身因為是集合住宅,因此須符合無障礙設計規範。但無障礙設計規範對集合住宅建築物的要求都是在對外通道、避難層和升降設備的規範,對於屋內設施並無規範。

去年陳節如委員召開合宜住宅協調會,在第三點結論指出「目前建築技術規則建築技術規則第14章及無障礙設計規範主要規範範圍為家戶外部區域。但對於住宅內部的浴室、通道及其他空間等,也應一併考量符合無障礙設計規範。建議營建署所委託規劃案需要請相關團體進行討論,以擬定具體的設施規範,作為後續規劃設計的審議依據。合宜住宅之規劃應於招標規格中訂定相關無障礙設施的積極規範,並要求得標廠商應成立無障礙設施審議委員會參與規劃及審圖。」

招標需知僅規範「得標廠商應於各棟合宜住宅選擇至少1層規劃殘障者方便進出之浴廁,並以浴廁樓板降低之方式處理。」室內空間的通用設計,不僅是浴廁還有室內通道、廚房工作檯高度、插座門把等等的設計均應考量。但招標須知並未納入。

三、合宜住宅售價及購買對象及出租對象:

申購對象主要參考青年安心成家方案的對象差異不大。但是有兩個問題,第一點,這樣的設計缺乏對弱勢族群的考慮,例如身心障礙者因為原來住宅的障礙需要換屋即無法符合構屋條件。

其次,合宜住宅採取預購制,全部交由建商銷售。將來如過申購人數眾多,將採取抽籤方式決定。完全沒有評點機制,讓最需要的家庭,可以最優先取得合宜住宅。如此一來,如果大家預期合宜住宅有看漲空間,難道不會衍生人頭戶的問題。

前二階段銷售期間僅各三個月,對象遍及全國,資格審核竟也分布在各縣市政府。使得前二階段有優先承購合宜住宅的民眾很容易因資訊不清與政府核發合格承購證明文件的耽擱,而喪失原有的權益。且合宜住宅開始銷售半年後,毫無任何資格限制全面開放,讓已有房產者也可承購合於住宅,完全無視庶民對”居住正義”的呼求,再次因錯誤政策助長貧富差距與炒房歪風。

陳節如委員表示,為了推動社會住宅只租不售理念,不斷質詢要求應保留50%住宅作為出租,最後僅保留5%。而最扯的是,保留的出租住宅十年後仍可出售,完全背離出租的精神。

A7售價為每坪16.2萬,浮洲每坪19.5萬,但一樓商店和停同車場的售價採市場機制,申購者的停車位是否也應該有售價上限?

結論 合宜住宅的原始名詞是「平價住宅」,應該是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境。出租或出售確實都是可以思考的方式。重點是,我們不能重蹈國宅政策的覆轍,讓房子只在政府售出時是平價的,但第二次出售以後就一點也不平價。因此,如果政府還是要繼續鄉愿的認為,平價住宅政策就只是蓋便宜一點的房子賣給所得可能較低的人民就好,那行政院長只要隨便找個小學生來當就可以勝任了。請執政黨不要將合宜住宅這種惡質政策,企圖包裝成住宅正義,這是很不道德的行為。

合宜住宅的興建為了趕著讓馬吳可以順利在年底動土,忽略了許多和社會對話的必要程序,但我們仍然期待合宜住宅可以更好。因此我們卑微要求:

政府應停止所有合宜住宅政策的推動,避免珍貴的公有土地進一步流失,包含經建會提出的現代住宅,圖利的問題更為嚴重。 機場捷運A7站土地尚未完成合法徵收程序前,應停止一切開發行為。 板橋浮洲合宜住宅開發之相關配套措施包括實質交通改善、排水等問題尚未完成前,應停止一切開發行為。 室內無障礙戶數應達到總戶數10%。 已規劃的出租住宅不得出售。 承購和承租居民應設計評點制度讓最需要者優先承購。 一樓部分應保留一定比例做為社會福利設施。 政府應該認真規劃只租不售的社會住宅,並於下會期開始前提出一再拖延的住宅法。

陳節如國會辦公室

民國一○○年七月七日星期四

黑白共治、政商界限模糊的年代,國家到此為止嗎?

黃瑞茂

專業者都市改革組織理事長

20110707

行政院內政部「營建署」總是在適當時候扮演政商合體的「任意門」,不管是「社會照顧」或是「高房價」的壓力、「庶民經濟」的關心、或是災害發生之後的回應;往往在救濟工作如火如荼的行動中,又不忘開啓一扇門,一扇大開機制作為政商合體直達車的「巧門」。

這一次行政院信誓旦旦,為了打壓房價,計畫在林口A7與板橋浮州地區榮工處舊址推動「合宜住宅」,以低價格的方式提供低收入戶可以接受的住宅。這樣的方式其實就是過去政府所興建的國民住宅。過去的國宅無法產生政府的真正對社會產生照顧,主要是因為國宅品質不佳,而低價國宅最後又成為賺取差價的投資手段,無法發揮政策的目的。因此可以想見的,現在的「合宜住宅政策」根本無法產生打壓房價的作用。在看完林口的計畫內容後,可以合理懷疑這個計畫的目的不是為了「合宜住宅」,而是假借回應社會需求興建「合宜住宅」,實則掩護林口山坡地解編以設置後面的「產業專用區」的事實。可議的是,行政院甚至發明了一種「預標售」的開發模式,在土地還沒徵收完成之前就先讓財團進場,把徵收、溝通的公權力交給財團,「圈地」的戲碼再度上演。

在既有法令片尋不著的「預標售」是如何操作與規範,依據營建署的解釋「傳統的標售案,都是要先完成土地徵收、重新規畫等冗長的處理程序,政府必須投入大筆經費;這次為加快開發行動,與節省政府預算支出,才會首度採取預標售,讓廠商可以在先期就進場參與。」所以,「預標售」則是將區段徵收的行政業務交給民間企業,所以之後不是政府而是「黑道」來談土地徵收,「你敢不簽嗎?」原本為了解決社會怨氣的社會住宅計畫卻不曾邀請弱勢社團參與計畫的擬定或是監督,反而以行政命令邀請建商進場參與規劃定標事宜。

這樣的作為宣誓了目前中央政府的施政傾向,在「促參」的法令條文下,各種向開發傾斜的機制一個個被創生出來。然而在合宜住宅政策討論過程中,社福等民間團體多次要求參與討論而不得其門而入處處受到阻攔,只得到「計畫研究中不宜公開」的回應,毫不避諱的「財團可,民眾不行」二面嘴臉。從社會的公平正義來說,所謂「改善庶民生活方案」已經荒腔走板,可以說是「假社會照顧,真圈地」。

而浮州的「合宜住宅」則是一個粗暴的政策,完全沒有看到地方居民長期的處境與期待。浮州過去因為淹水長期被限建,近年堤防已經興建完成,市政府開始進行都市計劃通盤檢討,也有社區組織投入關心浮州未來發展而提出願景,但現在的合宜住宅計畫計畫不但損及居民利益,也無法產生打房的政策目的。

浮洲的「合宜住宅計畫」將興建四、五千戶的住宅,試想浮州地區的胃納量,這個計畫將剝奪了浮州居民都市更新的機會。不夠完善的計畫,將造成人口進駐後周邊公共設施嚴重不足,以至於浮州的現有住戶不只是希望破滅,更僵承擔環境品質下降的後果。

一系列改善庶民經濟方案--從林口A7「圈地」案、「不敦厚」的東北角巧奪案到「不義」的浮洲合宜住宅案,根據這些開發案的會議記錄,完全是直接由行政院操盤,營建署當工具與推土機,而庶民何在呢?

因此建議行政院應該停止目前對於「合宜住宅」的開發方式。應該回歸國家應有的作為,提出深思熟慮的回應社會公平正義的住宅政策,更要能夠避免各種挪用社會民氣作為「圈地」的作為。讓國家與人民站在一起吧!

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中產階級就不是人?只有中低收入才是人嗎?我跟老婆每月收入約8~9萬元,花在小孩上安親及補習每月開銷就近2萬元(還不包括生活開銷),卻得不到政府任何補助,我門也認份的繳稅,我們也買不起台北市的房子卻必需在台北€上班,當然不敢奢求住在台北市,但A7合宜住宅卻是我們小兩口的希望(700萬的房價符合我們收入可負擔),請立委及社會賢達也能為我們中產階級著想,畢竟我們才是政府稅收主力,也是不善發聲的一群默默良民。

浮州合宜住宅雖然有明定每坪19.5萬,但這應該只是平均價格,高樓層價格說不定會超過25萬/坪,政府應公開每層每戶價格透明化,不然建商搞不好還會有超價賣的(反正超價賣政府也不知道)。另外,車位價格也應該有所限定,不然用車位價去回補房屋每坪單價,我這種小市民也是一樣買不起。