房地產調控不到三個月，剛剛有些效果（6月份房屋銷售價格指數16個月後首次出現環比下降），但關於房地產調控即將鬆動的傳言卻不斷泛起──一線城市部分銀行放鬆三套房貸款、國資委暗示央企拿地。雖然住房建設部、銀監會和國資委等有關部門對此火速澄清，但鑒於中國經濟前景的不明朗，鑒於房地產在中國政府心目中的支柱地位，鑒於前幾年房地產調控的虛與委蛇，面對傳言，我們寧可信其有不可信其無。
最近一段時間，不僅是房地產調控，關於宏觀調控政策的走向也有諸多傳言和猜疑。盡管中國央行一如既往地表示將繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性和靈活性。但是，在這個講究中庸之道的文字遊戲背後，我們讀不出任何有用的政策信息，什麼都說了也等於什麼都沒有說，這讓政府有充分的自由度來變更政策（也可以說是“折騰”），也讓“野火燒不盡，流言生又生”。
當然，對於宏觀調控政策，政府的“折騰”似乎有理論的基礎，也就是凱恩斯主義經濟學家所主張的相機抉擇（discretion），通俗點說就是“看著來”。與之相對應的是單一規則和反饋規則，前者要求政府制定規則後必須保証一成不變，而後者允許政策隨經濟形勢而調整，但也必須按照既定公式或規則來調整。
政府在制定政策的過程中，有關是採用規則還是相機抉擇的爭論持續了100多年。相機抉擇的批判者認為相機抉擇會帶來時間不一致性難題，會讓政府的承諾不可信，導致政府信用缺失。也就是說，如果政府開始制定了一項最優政策，但經過一段時間，發現它並非是最優的，於是開始不斷調整，雖然政府每一段時間看似都在追求最優政策，但它最開始制定的最優政策就會變成“欺騙式政策”，久而久之，公眾對政府政策就會保持免疫力，不再相信它們。
固定規則的批判者認為，固定規則不能讓政府對經濟形勢的變化做出及時和積極的反應，而且，可預期和有規則的宏觀經濟政策在影響實際產出和就業上也很有可能是無效的，不如相機抉擇這種“突然打擊”效果好。比如，如果政府在經濟衰退期按規則採取寬鬆的貨幣政策，公眾立即預期到這只會帶來更高的通貨膨脹，而不會帶來實際產出和就業的增加（因為實際產出和就業最終取決於技術、資本、自然資源和勞動力等，而不取決於貨幣發行多少）。也許美國金融危機後就遭遇了這樣的窘境，在常規的貨幣政策工具基本失效後，美聯儲採取了量化寬鬆的貨幣政策，也就是相當於直接印錢，才換來了美國經濟的緩慢復蘇。
在宏觀經濟政策方面，規則還是相機抉擇的爭論還會持續下去。目前看來，相機抉擇似乎在全球政府中佔了上風，歐洲債務危機的爆發也讓按規則行事的歐洲央行背上了過於堅持原則和獨立性太強的指責。另外，不管是民主還是專制政府，也都需要通過短期的相機抉擇來 “照顧”某一部分特殊群體，只不過專制政府照顧的是自己，而民主政府照顧的是某一部分選民罷了。
但是，對於中國的房地產調控來說，它嚴格意義上屬於微觀調控，而不屬於宏觀調控，它應該從容地跳出宏觀經濟領域關於規則還是相機抉擇的爭論，在中國政府信用水平不高的背景下，更應該採取固定規則來堅持房地產調控。目前看來，這輪房地產調控的規則就可以看作固定規則，它不能因為經濟繁榮或是衰退就隨意變更，頻繁折騰。
許多人以為，現在中國經濟形勢有下滑的趨勢，或許需要放鬆房地產調控，這看起來有一定道理，其實不然。
首先，中國經濟的下滑正是宏觀調控效果的顯現，經濟增速出現回落是非常正常的。如果出口沒有出現同比下降20%以上的大幅回落，我們就不必擔憂中國經濟滑向2008年四季度和2009年一季度那樣的衰退，從宏觀上看，至少現在並不具備放鬆房地產調控的前提。
其次，經濟的回落恰好可以成為房地產調控的推力。2003─2007年，中國經濟在出口的推動下連續保持10%以上的超速增長，才帶來了房地產價值的重估，目前經濟在轉型期間的平穩回落，勢必也將帶來房地產價值的又一輪重估。
再次，即使最壞的情形出現，中國經濟在今明兩年陷入8%以下的低速增長，也不應該放鬆房地產調控。因為政府在相機抉擇頻繁變更政策的過程中不但要承擔不守信用的政治成本，而且，即使放鬆了，在經濟低速增長時期，房地產也不可能獨立支撐經濟增長，也不會拯救中國經濟，放鬆房地產調控甚至轉而進行救市也是在浪費財政資源和金融資源。
最後，增加供給，特別是保障房的供給，抑制投機需求，這無論在經濟繁榮期還是衰退期，都應該是政府堅持的原則。房地產不僅是一個經濟問題，更是一個社會問題，作為一個實施土地公有制的社會主義國家，中國政府有義務保障居民基本的居住權利，在經濟放緩期，政府更容易履行這樣的義務，因為成本更低。在經濟放緩期，投機需求也更容易被抑制。房地產市場之所以存在大量投資或投機需求，不僅僅是中國居民投資渠道太窄，更是因為過去幾年房地產投資收益太高，即使有其他的投資渠道，也難以阻擋資金的流入，這是一個比較收益的問題。只有通過調控降低房地產的投資收益，才能讓資金更多流到能夠帶動生產的投資上去，而不是都堆積到房地產市場，如果資金流向更加合理，只會讓經濟更加健康而不是相反，這是一個機會成本的問題。
總之，對於宏觀調控來說，中國政府要盡量“不折騰”，讓政策更加透明，而對於房地產調控來說，中國政府要堅決“不折騰”，否則，動搖、懈怠和折騰，損害的不僅是政府信用，還將誤導企業和居民的投資決策，從而帶來資源配置的失衡，而且也會妨礙房地產市場的健康發展，因為折騰的結果必然是大起大落。
（本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com與作者聯系。）