一坪換一坪，容積獎勵，爽到了誰？

責任主編：王顥中

近日，台北市長郝龍斌大力推銷「一坪換一坪」的4、5層樓老舊公寓更新專案，稱住戶可「免費換新屋」，然而，對於過去連串脫序的都市更新政策所引發的爭議，他卻是絕口不談。

郝龍斌推動本專案的理由說得很好聽，先從台北市轄區內有多少4、5層樓老舊公寓說起，這些老舊公寓房子，不符合現在建築生活需要，若遇大地震可能全倒光，造成巨大社會危險；再來，這些實在有礙都市景觀，無法成就他心中的「美麗台北」；其它理由則是舉了些「老奶奶住在公寓沒有電梯無法下樓」等心酸故事。總之，推動此類老舊公寓的改建，是有必要的，但由於現有都更制度限制，4、5層樓老舊公寓的住戶在某些特定情況下，更新後扣除建商拿走的坪數，將無法分回原有的室內使用面積，造成這些四、五層樓老舊公寓屋主的改建意願不高，因此這個專案，必須提供足夠的增額容積才能有效推動。

因此，從民國2010年4月，北市府開始積極宣傳這個「郝棒」的禮物，其間剛好是台北市長選舉，結果我們都知道，郝龍斌勝選，為了實現這個「間接」的競選政策，同年8月1日專案正式上路。直到今年（2012）11月12日，號稱第一個審查通過的都更事業計畫出爐。

在此，我們必須對這個政策提出幾項質疑與批評：

首先、我們都知道，「免費換新屋」的「免費」，根本是偷龍轉鳳的說法。北市府在這個政策中，利用的是全民犧牲掉環境品質所提供的容積獎勵，去鼓勵4、5層樓老舊公寓原住戶拿僅有的土地出來換新屋、配合建商改建。因此，這件事只有對參加都更的少數人而言，是真正免費，買單者卻是其它沒有同樣需要更新，或者一樣有可能更新，卻無法滿足這個政策要求的台北市民。

其二、為了得到更高的容積獎勵，而以專案個別變更都市計畫方式的「台北好好看」（杭州南路仁愛路口都更案），經台北高等行政法院100年度訴字第883號判決、最高行政法院101年度判字第647號判決定讞敗訴，而宣告違法撤銷。行政法院之判決已明確指出，此類個別變更都市計畫的政策，所引用法源依據為《都市計畫法》第27條第一項第4款：「為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時」，但就其專案或計畫的實施內容，卻與未與任何任何中央直轄市或縣市興建之重大設施有關，因而屬於違法之行政處分，應予撤銷。在這之後，北市府被迫同時撤銷其它7件相關的都更專案，監察院也對「台北好好看」政策提出糾正。

目前的老舊公寓改建專案，所引用的法源依據與「台北好好看」完全一樣，北市府與郝龍斌口口聲聲「依法行政」，結果竟欺瞞全體市民，推出一整套「違法」的政策，不知是何居心。

剛通過的「南港興富發案」，基地範圍內共有69棟建物，但只有19棟屬於專案要照顧的4、5層樓，也就是說，透過本專案達成了該政策的獎勵目標後，不僅4、5層樓公寓的住戶可滿足「一坪換一坪」，其它的1、2、3層樓，甚至是空地的住戶或地主，也能夠一坪換兩坪或換三坪了。

以數據來看，在這個基地2,800多坪的建案裡，要蓋成23層的建案容積量達1萬2千餘坪，可銷售面積有1萬9千多坪，其基準容積只有6,290坪，更新前的建物面積也不過4,000多坪，整體而言，此地原本就是低於基準的開發量，以現有審議通過的計畫內容來看，原先依《都市更新條例》可申請的獎勵就已高達50%，即開發量容積可達9,435坪。

又，依審議通過的財務及未來更新後價值推算，地主可分回的比例也高於60%。因此，從開發總量的觀點，地主至少也應分回5,600坪以上的容積，這豈止遠高於「一坪換一坪」的政策目標？如此結果真可謂一人得道，雞犬昇天，在房價高漲，社會重視居住正義的當下，廣大的台北市民中尚有許多貧無立錐之地，不但因為如此的郝政策要犧牲奉獻，卻還要貢獻公共容積，去讓少數人可以一坪換兩坪、換三坪，市場上又多了個1萬9千多坪的大建案，以現在的房價，卻是人人都住不起，此等「居住正義」實在是況古未聞！

其三、這個專案的政策品質十分低落，一個2010年4月就在宣傳的政策，一直標榜「一坪換一坪」、「室內面積不縮水」，但所謂「室內面積」的定義，卻在今年11月9日下班後才出現並於網上公告。另外，對所謂「容積獎勵上限」的檢討，一開始未有出現在2010年8月1日公佈的版本，到了2011年9月20日，修正為「總開發強度已滿足更新前後一坪換一坪者，不得再額外給予獎勵容積」，到了今年11月9日下班後，網上公佈的審查原則又將前述「不得再額外給予獎勵容積」之檢核，僅限縮於4、5樓部份；而很巧合的是，「南港興富發案」這個號稱「頭牌」的更新案，就是在11月9日星期五後的12日星期一早上進行審查的。且不論前述修正是否有令人啟疑之處，我們都可以清楚看見一個荒腔走板、毫無準備的政策，就這樣被用來影響台北市的都更與都市發展，這樣的政策絕對會導致出一個失序、脫離常軌的結果。

從文林苑案的爭議讓我們看到，北市府在都更上的專業完全失信於民，而中央政府也缺乏誠意，推出一套真正屬於「居住政策」的都市更新修法。

但現在，我們卻看到郝龍斌假裝什麼事都沒發生過，想繼續推行他的都更大業。

我們請要問郝市長：

第一、對於行政法院及監察院對於北市府所推動的「台北好好看」或「老舊公寓專案」此類專案變更都市計畫，卻違反《都市計畫法》的案子，要如何「依法行政」？不論是廣大市民、受更新案影響的居民，還有投入的業者，都應該得到一個說法。

第二、所謂的「容積獎勵上限審查原則」，是在今年11月9日的下午6點56分，於都市更新處網站上公佈，而「南港興富發案」的案子，卻是在接著的11月12日即審議通過；而在實施者的提案簡報中，也針對前次審議當中，是否符合「總開發強度已滿足更新前後一坪換一坪者，不得再額外給予獎勵容積」之原則，進行回應。台北市政府必須說明，為何要在「南港興富發案」的審查前夕，才於9日下班後網上公佈修改「獎勵上限審查原則」？

第三、市政府打算怎麼處理過程中的不同意戶？要出動多少警力強拆，是否應先告訴社會大眾，這是一個在報核時還有3分之1以上的人沒同意的案子？還是要如同台北市都更處長林崇傑所說：沒表達意見就失去權益？沒說不，就任憑處置？